房地产开发的七大成本主要包括：土地成本、建安成本、配套成本、财务成本、管理成本、销售成本、税费成本！

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房价构成

一、土地成本 ：2295元/m2

土地成本：这是房地产开发的最主要成本，通常占总成本的30%-50%。土地成本包括土地出让金、土地增值税、土地使用权出让合同约定的附加费用等。

土地成本也就是咱们常说的楼面价；由地价和容积率决定！

土地成本=3000000元/亩÷667平方/亩÷2.0÷98%=2295元/m2；

假如：

1、ZF地价300万/亩，容积率规定2.0；

2、容积率指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，它的计算公式为：容积率=建筑面积/用地面积。比如，一个项目总占地20万㎡，总建筑面积40万㎡，容积率就是2.0。

3、98%是可销售面积，因为大概2%左右的公共服务设施不能销售，比如：物业用房、老年活动用房、党建中心、公共厕所、文化活动站等等；

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土地成本

二、建安工程费用 ：1930~2000元/m2

1、土建工程：1250元/平方2、水电工程：150元/平方3、地暖工程：45元/平方4、消防工程：55元/平方5、土方工程：15元/平方6、桩基工程：50元/平方7、门窗工程：120元/平方8、电梯工程：70元/平方9、外墙保温：75元/平方10、外墙真石漆：55元/平方11、栏杆百叶：30元/平方12、其他工程：15元/平方

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建安成本

三、配套成本：700元/m2

（1）综合配套费用： 140元/m2

1、市政建设配套：120元/m2

2、城市义务教育配套：20元/m2

（2）专项配套工程费用：168元

1、供水设施配套费：25元/m2

2、管道供气设施配套费 ：18元/m2；

3、集中供热设施配套费： 35元/m2；

4、供电设施配套费 ：90元/m2；

（3）服务性收费：13元/m2

1、规划技术服务费：2元/m2

2、日照分析费：1.21元/m2

3、建材产品质量检测服务费：5.8元/m2

4、沉降观测费：1.91元/m2

5、房产测绘费：1.91元/m2

6、地籍测绘费：0.17元/m2

（4）室外配套费用 ：300元/m2

1、室外景观、道路 等费用：250元/m2

2、雨污管网设施费用： 25元/m2

3、路灯、监控等弱电费用： 15元/m2

4、其他配套费用： 10元/m2

（5）前期工程费用：80元/m2

包括钎探、规划、设计、监理、三通一平等等费用！

配套成本

四、管理成本：150元/m2；

管理成本：包括人员工资、办公费、差旅费、咨询费等，通常占总成本的2%-3%；

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五、销售成本：250元/m2；

销售成本：包括广告宣传费、销售人员工资、中介费、营销活动费用等，通常占总成本的3%-5%；

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销售成本

六、税费成本： 500元/m2

税费成本：包括土地增值税、企业所得税、房产税、印花税、城市维护建设税等，通常占总成本的9%-11%。

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财务成本

七、财务成本： 100元/m2

财务成本：主要包括银行贷款利息、债券利息、其他融资费用等，通常占总成本的3%-5%；

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不可控因素

八、合计成本：6000元/m2

房地产企业的利润：

房地产企业的净利润其实只有10%左右，并不像很多人说的那么暴利。

土地成本和企业所缴纳的税费占比已经超过50%，是房地产企业成本的重头，并且近些年这两项成本还在持续攀升。同时，建安成本的弹性最大，不同房企的控制占比也会不一样，但随着原材料以及人工成本的持续上涨，成本也在逐渐增加！再加上近些年各城市对房价的调控，最后开发商的利润也仅在10%左右，小规模的房企更是低于此比例。

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